担保付き不動産ソーシャルレンディングの利回りとそのリスクは?

担保付きの不動産ソーシャルレンディングはその利回りの高さと、担保への信頼から非常に人気がある商品で、各ソーシャルレンディングプラットフォームで公開後即座に満額成立してしまうケースが多いようです。今回は担保付き不動産ソーシャルレンディングの利回りやそのリスクをそのスキームも踏まえて徹底解説します。

担保付き不動産ソーシャルレンディングとは

ソーシャルレンディングにおける投資・融資案件の中でも、不動産への投資や融資を目的とした担保付きの商材を指します。現在公開されている案件の多くは、融資を目的としたケースが多いようです。担保に設定されるのは、借り手の保有する不動産や、その融資によって手にした不動産自体が資産が多く、各不動産は第三者である不動産鑑定士によって評価されているため、ある程度価値は保証されていると考えても良さそうです。

不動産ソーシャルレンディングの借り手の多くは、不動産の運用を専業に行っている事業者となっており、ソーシャルレンディングのスキームを活用することで資金調達の手間と時間を短縮し、事業拡大を図っているケースが多いようです。

ソーシャルレンディングの運営企業の中には、親会社が不動産運用業を本業としているケースや子会社で不動産の運用を行っているケースもあり、そういった事業者はソーシャルレンディングの機能を持った別会社を運営することで直接的に資金調達を行い、シナジーを生み出しているようです。例えば、オーナーズブックを運営するロードスターキャピタル社は本業として不動産の運用を行っていますし、担保付き不動産ソーシャルレンディングでいま最も勢いのあるラッキーバンクは、子会社に不動産の運用を目的とするLBIリアルティという企業を保有しています。

担保付き不動産ソーシャルレンディングの利回りの目安

案件にもよりますが、5~10%が目安のようです。ただしこれは、取得した物件の賃料収入を目的とした案件の平均的な利回りであり、取得した不動産の売却も視野に入れた場合15%近くの利回りを達成する案件も見受けられます。

マンション投資の上手くいったケースで実質利回りが4~6%、REITの場合2~3%と言われる中で、これだけの数字をたたき出しているのですから、不動産ソーシャルレンディングのポテンシャルの高さがうかがえますね。

担保付き不動産ソーシャルレンディングの利回りが高い理由

なぜ不動産ソーシャルレンディングはこれほど高い利回りを達成できるのでしょうか。それは、銀行の不動産案件への融資スキームに起因します。借り手からするとファーストチョイスである銀行はその厳格なレギュレーションから借り手の保有する不動産の70%程度しか貸し出さないと言われています。

つまり、デフォルトが起きても不動産を売却すれば借り手には30%程度の資産が残るのです。この順位の低い残った30%を担保に、通常よりも高い金利で融資を行うことをメザニンローンと言います。このメザニンの領域はこれまで、ファンドや投資会社の得意分野であり、まとまった金額も必要になってくることから個人が入り込むことはまずありませんでした。しかし、ソーシャルレンディングプラットフォームの出現により、個人も少額からメザニンローン案件に参加できるようになったのです。

借り手側のビジネスモデル

では、ソーシャルレンディングでユーザーが出資した資金は最終的にどのように使われているのでしょうか。以下に代表的な例を羅列します。

★不動産の購入後、バリューアップをして賃料収入の増加や売却を狙うケース
不動産クラウドファンディングで調達した資金を元手に物件の購入を行い、部屋のリノベーションによって価値を向上させたり、空室率を下げる施策を打って賃料収入を増加させる取り組みなどが代表的です。

★デベロッパーがブリッジで資金を必要としているケース
何らかの理由で建設の途中で資金が尽きてしまい、ブリッジでの調達が必要になるというケースが実態として多く、そのためのローンをソーシャルレンディングで調達するパターンが多いようです。

担保付き不動産ソーシャルレンディングに挑戦してみよう

ソーシャルレンディングの商材の中でも、担保が付いた上に、高い利回りを実現している不動産ソーシャルレンディングのスキームを知って、興味が湧いた方も多いのではないでしょうか。是非下記のリンクから新規登録して、不動産クラウドファンディングにトライしてみてください。不動産クラウドファンディングは担保付きで高利回りのラッキーバンクや利回りよりも安全性に特徴があるOwnersBookが代表的です。

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