REITやマンション投資は古い!ソーシャルレンディングが断然おすすめ

ワンルームマンション投資やリート(REIT)での資産運用を行っている・検討している方や何か副業をはじめたいと考えている方は特に必見です。いま、ソーシャルレンディング、特に不動産型クラウドファンディングが大注目を集めています。その理由は10%超えの高い利回り、担保付きで低いリスク、出資するだけで管理の手間なし、という不動産型クラウドファンディングが持つ特性にあります。その辺りをデメリットも含めて詳しく見ていきましょう。

ソーシャルレンディングの一種、不動産型クラウドファンディングとは

まず、ソーシャルレンディングとはどのような仕組みの金融商品なのでしょうか。ソーシャルレンディングとは、資金を必要とする企業や個人がインターネットを通じて不特定多数の出資者から、借り入れという形で資金調達を行うことが出来る新しい仕組みを指します。この際の出資者は一般的にレンダー、借り手はボロワーと呼ばれます。

ソーシャルレンディングに参加する一般個人投資家から収益構造を見ると、ソーシャルレンディングを通じて、日常生活ではアクセスできないような企業や個人に、通常では成立しないような少額から融資を行うことができ、その融資によって生まれる金利を分配金として受け取ることが出来る、資産運用プラットフォームです。各ソーシャルレンディングサイトを訪れると、資金を必要とする企業や個人が募集を行う様々な融資案件が掲載されており、一般ユーザーはその中から気に入った種類、条件の借主に融資を行うことが可能です。

さて、本題の不動産型クラウドファンディングですが、これは今述べたソーシャルレンディングの一種で、ソーシャルレンディングに掲載される案件の中でも不動産案件を扱うものを指します。不動産会社や不動産を専門に扱うファンドなどが、不動産の取得に必要な資金等を、この不動産型クラウドファンディングを通じて調達し、取得した不動産を運用したり、売却を行い売却益を得たりしながら、クラウドファンディングに参加したソーシャルレンディングのユーザーに返済を行います。取得される物件は、各案件によって様々で、建設中の物件もあれば完成後の物件もありますし、賃貸用物件、シェアハウス、商用物件、オフィスビルや駐車場などもあります。

不動産型クラウドファンディングはなんと言っても利回りが高い

そういった仕組みで運営されている不動産型クラウドファンディングですが、その利回りはなんと5~12%程度と言われています。一般的なマンションへの不動産投資が、上手くいって3~6%程度、リートで2~4%と言われているので、これは非常に魅力的な数字です。おそらく副業などは均すともっと利回りは低いでしょう。

では、なぜこのように高い利回りが実現できるのでしょうか。様々なケースがあるので一概には言えませんが、不動産型クラウドファンディングに多いのはメザニンローンを提供しているケースです。メザニンローンとは、銀行などが提供するシニアローンと、株式を発行するエクイティファイナンスの中間の資金調達の手法を指し、通常のシニアローンよりも高い金利で貸し付けを行うことができるという特徴を持ちます。よくあるケースとして、不動産会社が購入を予定している不動産を、その不動産会社が保有している別の物件を担保に銀行からシニアローンで融資を受けて取得するというものがあります。

この場合、やはり銀行ですので、厳しい社内でのレギュレーションに制限され、担保にした物件の評価額の70%しか融資しないケースが多いのです。そこで登場するのがメザニンローンです。銀行よりデフォルトが起きた際の回収権は劣後しますが、担保価値の残りの30%を担保に、銀行よりもはるかに高い金利で貸し付けを行うのです。仮に融資先が経営難に陥ったとしても、30%の担保があるので回収可能性は高く、金利が高いからと言って無謀なリスクを冒しているわけではありません。

これまで、このようなメザニンローンを提供できる会社は保有資産が大きく、不動産価値を正しく評価できる会社に限られていたため、一般の投資家がこの市場に参入することは不可能でしたが、不動産型クラウドファンディングの出現により、これまで資本力のある一部の企業やファンドが牛耳っていた、メザニンローンのような「オイシイ」市場に一般個人の投資家でも安全に出資できるようになったのです。

更に、前述の通りボロワーからするとソーシャルレンディングで調達したメザニンローンは、銀行から調達したシニアローンよりも金利が高く設定されていますので、早く返済したいという心理が働きます。その結果、事業が軌道に乗るとボロワーがメザニンをシニアに借り換えて、早期返済を行うケースも多いようです。スケジュールを前倒して返済が行われれば、レンダーにとっては安全に早期償還が実現するということを意味しますので、リスク面でも利回り面でもお得だと言えます。

また、マンション投資のように様々なコストを個人が負うことも求められません。不動産投資の場合、表面上の利回りは8~12%と表現されることが多いですが、実際は不動産取得税や固定資産税などの税金、火災保険料、管理組合に毎月支払う管理費や修繕積立費、不動産会社に支払うPMフィーやテナント募集費など非常に多くのコストがかかります。こういった毎年ないし毎月掛かる様々な費用を引いて、税金を払うと実質利回りは数パーセント前半、下手をすると赤字、ということが頻繁に起こっています。

また、初期投資が大きく掛かりますので、ローンを組んで物件を取得していたりすると金利によって更に利益を圧縮させられている大家さんも多いようです。そして何より最も投資の利回りに影響する不動産価格の変動という恐ろしいリスクも持っています。不動産型クラウドファンディングは、こういったコストが一般個人の出資者には求められないため、案件募集要項に記載されている利回りがほぼ実質利回りと同義となっており、断然お得だということがお分かりいただけると思います。

不動産型クラウドファンディングは担保付きで安全性が高い

先ほどメザニンローンの説明の際にも言及しましたが、ほとんどのソーシャルレンディングサイトでは担保が設定されています。特に不動産型クラウドファンディングサイトでは、値崩れの起こりにくい都心の不動産が担保に設定されていることが多く、運営企業によっては必ず融資総額の120%以上の価値の担保を設定して融資を実行する、と明記している不動産型クラウドファンディングサイトもあります。

もし仮に、出資した案件が当初の想定通りの収益を生まず、デフォルトしてしまったとしてもこの担保を売却することで投資家の元本を守る仕組みが整備されています。ちなみにこの担保にする不動産の価値はきちんと外部の第三者機関を通して行われるため、本来の担保価値以上の不当な評価を行うことはできません。

また、そもそもデフォルトが起こらないように、不動産型クラウドファンディングサイトで募集が行われる案件は、各運営会社の審査部がプロジェクトの実現可能性や返済可能性を精査した上で掲載が行われています。返済が難しいと思われるような案件は、掲載前に弾かれるようになっているのです。

一方、マンション投資などではどうでしょうか。賃貸を行いたくとも、入居者が集まらず空室期間が長くなってしまうケースや、不動産マーケットの不調により当初考えていた賃料以下で賃貸を行わなければならないケース、更には購入した不動産自体の価値が下落してしまい、売却時に大きく値崩れするリスクなどがあります。マンション投資はこういった、元本を大きく毀損するリスクを孕んでいると言えます。リートの場合も同じで、価値が経済状況によって上下しますので、出資時点よりもマーケットが悪ければ元本を棄損する可能性があります。

不動産型クラウドファンディングは管理や取引の手間いらず

これは、リートも同じではありますが、不動産型クラウドファンディングでは、管理や取引の手間はほとんどかかりません。購入したい商品を選んで、購入するだけで、あとは商品ごとに定められた期間に応じて、定期的に分配金が口座に入金されます。マンション投資ではそうはいきません。

まず、購入する不動産を選定するだけでも一苦労です。不動産の購入は変数がとても多く、価格や利回りだけでなく、物件の立地や周辺環境の変化、間取りや内装、築年数や耐用年数、既に入居者がいる場合は現在の入居者の契約状況や管理会社の状況も確認しなければなりません。とにかく確認しなければならないこと、選ばなければならないものが多いので、初心者には詐欺やトラブルのリスクもあります。また、物件を決定した後も、資金を用立てる必要があればローンを組む手配をしなければなりませんし、売買契約書の締結や不動産の登記なども必要です。

ここまででも相当な苦労があると思いますが、本当に大変なのは物件を取得した後のことです。とにかく空室が続くとまずいので、不動産会社に大家として入居者を積極的に勧誘するように働きかけなければなりません。また、管理やPMはそれぞれ業者に頼めば手間はいらないと考えている方も多いようですが、入居者の方々はそれぞれに色々な要望を持っています。イレギュラーな対応があれば業者は大家に意思決定を求めるので、意外と頻繁に電話がかかってきたり、家賃を滞納されたり近所とトラブルを起こされるなんてことも日常茶飯事なので手間と心労が耐えません。

こういった工数を「大家さん」として負い、その分の働きを人件費換算して考慮すると副業並みの負担がかかるので、実質利回りがマイナスになってしまっている大家さんも正直多いです。

不動産型クラウドファンディングは小さな資本ではじめられる

また、マンション投資ではやはりそれなりの元手が必要です。もちろん世の中には様々な物件がありますので、駅から遠かったり間取りが狭かったりすればお手頃だと言える物件も存在しますが、それでも数百万円はくだらないでしょう。都内でそれなりの条件のワンルームマンションを運用する場合は数百万円後半は覚悟しておいた方が良いでしょう。また、リートも一口当たり50万円以上が相場であり、手軽に始めるには少し怖さがあります。

その点不動産型クラウドファンディングは、最低出資金が高くても10万円程度であり、最も小さいサイトだと1万円からというのもあります。おためしでまず始めてみたいという需要にも答えられますし、他の金融商品とも併用で運用しやすい価格設定になっています。

不動産型クラウドファンディングは満期が短い

また、不動産型クラウドファンディングはマンション投資と比べて投資期間の短さも魅力的です。リートであれば出来高があれば好きなタイミングで売却できますが、マンション投資では流動性の問題もあるので基本的に長期保有が前提です。

不動産型クラウドファンディングでは、なんと運用期間が1年未満の商品も存在するほど満期の短い商品が多数取り揃えられています。長くても5年程度で、回収が早いという魅力があります。

不動産型クラウドファンディングのデメリット

ここまで、不動産型クラウドファンディングの良い側面にばかり焦点を当ててきました。客観的に見て、今資産運用を始めるのであれば、マンション投資でもなくリートでもなく、不動産型クラウドファンディングが一番メリットが大きいというのは変わりませんが、金融商品ですのでデメリットも存在します。

その中でも大きいのが税金です。不動産投資によって、節税が可能という誘い文句を聞いたことがありませんか?これは、不動産の減価償却を利用して見かけ上の赤字を産み出し、赤字分を給与所得から差し引くことで、天引きされた源泉税を取り戻す手法のことを指します。

不動産型クラウドファンディングではこのような償却は生じませんので、源泉税を取り戻すことはできません。不動産型クラウドファンディングの分配は分離課税で雑所得に分類されます。

不動産型クラウドファンディングサイトのご紹介

いかがでしたでしょうか。不動産投資やリートではなく、不動産型クラウドファンディングを始めるメリットをご理解いただけましたでしょうか。ここからは実際に始めたいと思った方向けの内容になりますが、複数ある不動産型クラウドファンディングサイトの特徴を見ていきましょう。

ラッキーバンク

ラッキーバンクは全案件に担保がついていながら、利回り10%強の案件を多く掲載している不動産型クラウドファンディングサイトで、あまりの人気ぶりに案件が掲載されると即時出資枠が埋まってしまうほどです。

手数料も入金時の送金手数料以外は無料ですし、顧客への配当を最大化するため、自らも子会社として不動産事業に乗り出しているという、顧客目線の運営方針も特徴的です。
lucky

みんなのクレジット

みんなのクレジットは、不動産のみに特化している訳ではありませんが、不動産案件も多く取り扱っているソーシャルレンディングサイトです。

こちらはなんと最大15%近くの利回りの案件が掲載されている上に、頻繁に出資金額に応じたキャッシュバックキャンペーンを行っており、キャンペーンと上手く組み合わせて出資を行うと20%を優に超える利回りでの運用が可能です。
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トラストレンディング

トラストレンディングは、融資専業の事業者だった株式会社トラストファイナンスがはじめた投資型クラウドファンディングサイトで、なんと利回りは多くが10%程度という高利回り案件を多く掲載しています。

こちらもラッキーバンクと同様、案件の募集開始直後に出資枠が埋まってしまうという事態が続いており、大人気のクラウドファンディングサイトとなっています。
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オーナーズブック

オーナーズブックは、不動産仲介業や運用業を営むロードスターキャピタル株式会社が運営する不動産型クラウドファンディングサイトで、普段から日常的に不動産を扱っている、業界に精通したプロが目利きする物件を中心に案件化していることが特徴です。

安全性を意識した案件収集に定評があり、利回りは5~6%と他社と比べると低めですが、融資を行う際には銀行とかなり近い水準の担保価値の8割までという社内ルールを設けており、その分デフォルトの確率は非常に低いと言われています。
owners

以上が代表的な不動産型クラウドファンディングサイトになります。みなさんも是非不動産型クラウドファンディングサイトで、ソーシャルレンディングに挑戦してみてください。

その他にも、不動産以外を扱うソーシャルレンディングサイトも多くありますので、そちらも興味があれば登録してみてくださいね。

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