リートと不動産型ソーシャルレンディングを徹底比較

リート(REIT)での投資を考えている皆さん、不動産型ソーシャルレンディング(不動産型クラウドファンディング)をご存じでしょうか。不動産型ソーシャルレンディングはまだまだ知名度が低いですが、非常に魅力的な商品でリートにも見劣りしません。今回は、リートと不動産型ソーシャルレンディングのメリット・デメリットを比較していきます。

リート(REIT)とは

リートとは、複数の投資家から集めた小口の資金で不動産を複数購入し、その賃貸収益や売却益を出資してくれた投資家に分配する金融商品のことを指します。一般の個人投資家が買うリートは、上場株式と同様にマーケットに上場しており、需給によって価格が変動します。

通常、個人が不動産投資を行うためには不動産を購入するために数百万円単位のまとまった資金を用意する必要がありますが、リートの場合は小口の資金を複数の投資家から集めて購入しているので、数十万円から不動産マーケットに参加できるという特徴があります。

不動産型ソーシャルレンディング(不動産型クラウドファンディング)とは

不動産型ソーシャルレンディングも、基本的にはリートと同じように不動産の購入を行うことを目的に個人投資家から小口資金を集めます。リートと大きく異なるのは、不動産型ソーシャルレンディングの場合は、出資ではなく融資という点です。ソーシャルレンディングでは、その名の通り事業者に対してお金を貸し付けます。

つまり不動産事業を運営する事業者に、個人投資家がお金を事前に取り決めた利率で貸し、金利を加えて返済してもらう、というモデルになっているのです。融資を行う際には、多くの場合担保が設定されているので貸したお金が返ってこないリスクは抑えられています。また、リートとは異なり上場はしていないので、需給で価格は決まりません。

両者に共通するメリット

両者に共通するメリットとしては、まずどちらも小額から不動産投資が始められるということです。株式や投資信託と異なり、前述のように不動産投資には大きな元手が必要になりますので、これまでポートフォリオに不動産を組み込みたいと考えていた個人投資家はリートや不動産型ソーシャルレンディングの出現により、非常に大きな恩恵を受けているようです。

また、通常の不動産投資では手を出せない一流ホテルや都心のオフィスビルも商品によっては組み込まれているので、そういった購入できる物件の幅も魅力的です。更に、税制でもメリットがあり、不動産を取得した場合、登録免許税や不動産取得税が課税されますがリートやソーシャルレンディングを通して出資を行っていればそのような費用は掛かりません。

加えて、忘れてはいけないメリットとしては、管理や物件の選定に掛かる手間がアウトソースできるということです。通常の不動産投資では購入不動産の選定に始まり、資金が足りない、レバレッジを掛けたいという場合はローンを組む手続きをしなければなりません。また、購入後も売買契約書の締結、不動産登記なども行う必要があります。その後も物件に入居者を入れるための取り組み、管理会社やPM会社の選定、トラブルなどのイレギュラー対応に相当の手間が掛かります。もちろん各業者にフィーを支払う必要があるので、実質的な利回りは下がってしまいます。

リート(REIT)のメリット

さて、ここからは不動産型ソーシャルレンディングにはない、リート特有のメリットを解説していきます。
まず何と言ってもリートの最大のメリットは、その流動性です。私募リートではこの恩恵は受けられませんが、一般の個人的投資家が購入できるJ-REITの場合は上場していますので、自分の好きなタイミングで売却が可能です。

ソーシャルレンディングの場合は出資を一度行うと、満期まで権利の譲渡や払い戻しは出来ません。
また、これは一概にメリットは言えませんが、リートでは配当金に加えてキャピタルゲインを狙うことができます。リートは上場しているので、日々需給によって価格が変動します。価格の安い時期に出資を行い、価格が上昇した後、マーケットで売却すれば株式のように大きくキャピタルゲインを得られる可能性があります。
ただし、もちろん価格が下がるリスクも孕んでいるため、これをメリットと捉えるかはあなた次第です。

不動産型ソーシャルレンディング(不動産型クラウドファンディング)のメリット

一方、不動産型ソーシャルレンディングの持つメリットは、やはりその利回りの高さです。
リートの配当における平均的な利回りは、2~4%程度と言われていますが、ソーシャルレンディングにおいては5~15%と言われています。
これは、不動産以外の他の金融商品を見渡しても非常に魅力的な数値で、この利回りの高さがいま多くの投資家がソーシャルレンディングに注目している一番の理由です。

また、ソーシャルレンディングの場合、多くのケースで融資に対する担保が設定されており、担保付きの商品を選べば、万が一デフォルトが起きたとしても元本は棄損されず返金されます。
これは、リートがその価格の下落により、キャピタルロスを発生させ元本を棄損するリスクを孕んでいることと比較すると、安全性という意味でもソーシャルレンディングに軍配が上がることを示しています。

更に、ソーシャルレンディングの場合は事前に募集金額の上限が決められているというメリットもあります。
リートと比較するとわかりやすいのですが、リートは出資した後に増資が行われると、既存投資家の持ち分が希薄化します。持ち分が希薄化すると、一般的には配当も希薄化し、価格も下落します。

ソーシャルレンディングの場合は一定の期間内に募集が行われ、募集期間終了後は出資を受け付けませんので、権利が希薄化するリスクはありません。またリートの場合は、現状非常に株式市場と似た値動きをすると言われており、分散投資という意味でも株式との併用はおすすめできません。

リート(REIT)・不動産型ソーシャルレンディング(不動産型クラウドファンディング)の購入方法

ここまでで、リートと不動産型ソーシャルレンディングのメリット・デメリットが理解できたと思います。
では、具体的にリートやソーシャルレンディングはどこで購入できるのでしょうか。

まず、リートの場合ですが一般的なネット証券口座を開設すれば購入可能です。
ネット証券口座は、現在多数の業者が参入しており、また取り扱っているリートも同じなので使いやすさで選ぶと良いでしょう。おすすめは楽天証券です。

不動産型ソーシャルレンディングの場合は、各ソーシャルレンディングサイトで取り扱っている案件が異なり、平均利回りの高さに特徴があるサイトや、安全性に定評があるサイトが存在します。
最も人気があるのは、ラッキーバンクというサイトで、こちらは平均利回りが非常に高いことが最大の特徴です。
募集案件によっては、開始数分で出資枠が完売してしまうこともあるようです。

2番目に人気があるのは、トラストレンディングというサイトです。
こちらはラッキーバンクと併用で使う方が多いようですが、こちらも利回りの高さがウリです。
ラッキーバンクの人気と共にユーザー数が伸びてきているようで、こちらでも募集開始直後に完売する事例が出てきているようです。

また、安全性を追求することで人気を誇っているのがオーナーズブックというサイトです。
オーナーズブックは、ラッキーバンクやトラストレンディングに比べると利回りは低いですが、安全で確実な案件を扱う方針を貫いており、それでもリートよりも利回りは高いため、保守的なユーザー保守的なユーザーからすると”コスパの良い”サイトという認識のようです。

いかがでしたでしょうか。
興味を持った方は是非、リートやソーシャルレンディングにトライしてみてくださいね。

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