不動産のプロが手掛けるソーシャルレンディングサービス、LCレンディングとは?

NASDAQ上場会社であるLCホールディングス株式会社の子会社、 株式会社LCレンディングが運営する不動産融資型のソーシャルレンディングサービスがLCレンディングです。
LCレンディングの案件は期待利回りが5~7%と、ソーシャルレンディングでの募集案件としては中程度の水準です。しかし、そのほとんどの案件に担保、もしくは親会社のLCホールディングスからの保証が設定されており、非常に安全性が高いことが魅力です。グループの事業拡大戦略の進展にともない、ユーザー数が急成長しているLCレンディングを徹底解説します。

LCレンディングとは

LCレンディングはLCグループの事業拡大戦略の一環として開始されたソーシャルレンディングサービスです。
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LCグループは親会社であるLCホールディングス株式会社を頂点に、株式会社ロジコム、株式会社LCパートナーズ、そして株式会社LCレンディングから構成されています。
LCホールディングスはJASDAQ上場会社であり、その信用度は高いものがあります。

LCレンディングで募集が行われる案件の期待利回りは5~7%と、他のソーシャルレンディングサイトと比較して中程度ですが、担保か保証のどちらか、もしくは両方がついた案件が安定的に投資家に供給されています。
不動産の開発案件をメインに融資を行っているため、案件の満期は1年以上の長期型のものが多いことも大きな特徴の一つです。長期の案件に投資する場合、ソーシャルレンディングの運営元である会社の信用リスクがポイントになります。もちろんそう頻繁に起きることではないですが、出資している案件の満期を迎える前に、運営会社が破綻してしまうなどの可能性もゼロではありません。その点、LCレンディングは、上場会社がバックについており、長期の案件でも投資が行いやすいソーシャルレンディングサイトと言えるでしょう。

ちなみに余談ですが、ソーシャルレンディングサイトは現状、未上場企業でITベンチャーが運営しているケースが多く、上場企業が関与しているケースは稀です。ソーシャルレンディングの未来に期待し、ソーシャルレンディング関連銘柄への株式投資を求める人の多くは、子会社にLCレンディングを持つLCホールディングスに注目しているようです。

LCレンディングの得意分野はサブリース事業

LCグループはサブリース事業を中心に幅広く不動産の賃貸事業を手がけています。サブリースとは、土地を所有するオーナーから借り上げた土地を開発して、マンションやアパート、一軒家などの不動産物件を建築した上で、テナントに賃貸して収益を得る事業を指します。オーナーは土地を貸すだけで、手間なく不動産収益を上げられるというわけです。サブリース事業者は、不動産物件の建築だけでなく、物件の管理や、テナントの仲介、家賃回収なども請け負うケースが多いです。
LCグループはサブリース事業により安定した収益を上げてきましたが、さらにソーシャルレンディングを活用した資金調達により不動産の積極的な開発を行うことで、管理物件数を増やし、事業の拡大を目指しています。
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イメージとしてはこちらもLCホールディングスの子会社である、ロジコムという企業が不動産の開発・管理を行う合同会社Aを設立します。そのロジコムが行う開発のための資金を調達するためにファンドが組成され、その管理はLCパートナーズが行います。ソーシャルレンディングサイトである、LCレンディングの役割はそのファンドの資金を一般投資家から募集することです。
LCレンディングによって投資家から集められた資金は合同会社Aを通して不動産事業に用いられ、事業で得た収益が分配金として投資家に還元されます。

ソーシャルレンディングでの資金調達によりLCグループの事業拡大が可能に

不動産の開発には莫大な資金が必要ですが、その全額をソーシャルレンディングによって個人投資家から募集するわけではありません。その大部分は一般的な資金調達の方法である銀行に頼ることになります。
しかし銀行は開発に必要な資金を必ずしも全額融資してくれるわけではありません。一般的に銀行が貸し出しを行えるのは担保価値の70%までと言われており、全額銀行からの資金調達を行うことは非常に高いハードルとなっています。
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もう少し詳細に投資不動産の取得に必要な資金の調達方法について述べると、一般的には上図のように3種類の形式で調達した資金を組み合わせて取得を行います。まず、銀行からの借り入れで得た資金をシニアローンと呼びます。シニアローンの特徴としては、最も安全な担保を要求するので、金利が安いことがあげられます。一方で先述のように、多くのケースで担保価値に対して30%のディスカウントを行った上で融資を行うので、投資不動産の取得のような多額の資金が必要になる場合、シニアローンだけでは物件の取得費を賄えません。

そこで登場するのがメザニンローンです。メザニンローンは、シニアローンに比べて安全性は劣りますが、金利が高いことが特徴です。安全性がなぜ劣るかというと、仮にこの投資物件が失敗に終わり、借入の返済が不可能になった際に、借り手は担保を売却して返済を行うのですが、その返済順位がシニアローンよりも劣後するからです。基本的には、シニアで借りた銀行への返済を行った後に、残余した部分から返済が行われます。

メザニンローンがシニアローンよりも安全性が劣ることは事実ですが、投資不動産のプロジェクトが失敗した時にはじめて、シニアとメザニンの順位が議論になりますし、何よりシニアローンは担保価値から30%のディスカウントを行った金額しか融資を行いません。ディスカウントされた30%を担保にメザニンローンを利用するのは、担保価値の算定さえ間違えなければそこまでリスクの高い話ではありません。

メザニンローンは、これまでまとまった資金のあるプレイヤーにのみ参入が許されていたので、ファンドやノンバンクの金融機関などの主戦場で、非常に利益率の高い事業でありながら聖域となっていました。しかし、ソーシャルレンディングの登場により、一般個人投資家でもメザニンでの融資に参加することが可能になりました。

もう一種類のエクイティというのは、投資不動産の取得を行う業者の自己資本のことで、今回の場合で言えばLCパートナーズが出資する資本となります。

これまで、不動産事業を営む企業からすると、メザニンローンをファンドやノンバンクから調達するハードルが高いことがネックで、事業の成長・拡大が止まってしまうケースが多くありました。そこでLCグループでは、ソーシャルレンディングサイトであるLCレンディングで、このメザニンローンに該当する資金を一般個人投資家から調達し、更なる物件の取得を行っているのです。

LCグループからすると、長年の課題だったメザニンでの調達が比較的スムーズに好条件で行うことができ、LCレンディングの投資家からすると、ファンドやノンバンクほど資金力を持たなくとも、高い金利、高い利益率のメザニン案件に出資を行い、高いリターンを得ることができるというwin-winの関係が成立しています。

担保、保証付きの案件が充実

LCレンディングが募集を行うメザニンローンは、シニアローンよりもリスクが高い分、金利が高いことは説明しました。また、もちろん運用の途中で担保価値が変動し、当初算定した価値より下がってしまった場合は元本割れのリスクがシニアローン以上に高いですが、シニアローンの担保価値はディスカウントされているのでメザニンローンのリスクが高すぎないこともお分かりいただけたと思います。

加えて、LCレンディングにおいては、約半分ほどの案件には親会社であるLCホールディングスによる保証が付いています。保証付きというのは、仮に融資先の事業が上手くいかず、返済不能となってしまった場合に、融資元本と直近の返済期日までの金利をLCホールディングスが負担してくれる、ということを意味します。つまり、融資先のデフォルトによる元本割れのリスクがゼロになる上に、デフォルト時点の金利まで分配してもらえるということです。メザニンローンにこのような好条件で投資できる場は通常ありませんので、まずは保証付きの案件を選んで投資するようにしましょう。

サブリース事業の経営手腕には定評あり

上記のメザニンローンを活用したスキームは実際に上手く機能しています。LCレンディングは後発ながら、累計の募集金額がソーシャルレンディング業界で第5位まで成長しています。サービス開始後、1年が経った時点での募集金額は約35億であり、これは業界トップの成長速度です。

募集金額にもう少しフォーカスして見ていくと、LCレンディングの成長スピードは、業界最大手のmaneoの募集金額に瞬間風速で勝っています。サービス開始4ヶ月目の2015年10月時点での累計募集金額では、約12億5千万円となっており、4か月の計測期間では、他のソーシャルレンディングサイトを寄せ付けない金字塔を打ち立てています。

これはLCグループの不動産事業が順調に推移していることを示している何よりの証拠です。LCグループのサブリース事業は商業施設の開発及び、テナントの誘致を行う事業用不動産の比率が高いことで知られていますが、事業用不動産事業において空床率はわずか1.41%(2016年平均)であり、取得した物件を効率良く運用し、収益をあげています。こういった盤石の事業構造のおかげで、ここまでLCレンディングでは、担保を処分して弁済に充てたことも、投資家元本の毀損を起こしたことも一度もありません。

LCレンディングで長期案件に投資しよう

LCレンディングでは運用期間が1年以上の、比較的長期の案件が多く募集されることが特徴です。ソーシャルレンディングの特性として途中解約等はできませんので、余裕資金で投資を行うようにしてください。

LCレンディングは、これまでデフォルトが起きたことは一度もありませんが、万が一のため担保、保証のどちらか、もしくは両方が付いた案件に投資したほうがよいでしょう。担保、保証のどちらか、もしくは両方が付く案件の利回りは、その多くが5%台とやや低くはなります。しかし満期までの期間が長い案件は短期の案件で再投資を繰り返すよりも運用効率が良いと言われています。再投資の手続きに必要なタイムラグがないためです。投資したい案件の募集開始を待っている間にも、分配金の利回りは毀損しています。つまり長期案件には短期案件と比較した場合、実質利回りを押し上げる効果を持っているとも捉えることができます。

現状唯一のソーシャルレンディング銘柄

LCレンディングの融資事業は、LCグループの事業資金を調達することを主目的に行われていることが、他の運営会社と大きく異なる点です。つまり融資事業で利益を得ることを目指していません。

収益は不動産経営からあげる方針を掲げています。これは、サブリース事業において長年の実績を持つLCグループだからこそ打ち立てられる方針です。そのためLCレンディングの取り分である営業者報酬は、実務に必要な1%に設定しているケースが多く、投資家に最大限の利益を還元しているといえます。他のソーシャルレンディングサイトでは、営業者報酬は3~8%に設定されていると言われていますので、LCレンディングでの出資は非常にお得なのではないでしょうか。

上場企業でありながら、新しい金融テクノロジーであるソーシャルレンディングを利用して事業拡大を図るLCグループの戦略は非常に興味深いですね。LCレンディングの案件に投資することにより、グループの成長を見守りながら収益を得てみませんか?

なお、LCホールディングスの株価はLCレンディングのサービスを開始した2015年7月より値上がり傾向にあります。LCレンディングにおけるソーシャルレンディング案件とLCホールディングスの株式両方に投資するスタイルも検討の余地があるでしょう。過去には株式優待に、ソーシャルレンディング案件における投資利回りの上乗せが行われたこともあり、シナジー効果も期待できそうです。

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